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TOP >> アパート・マンションの立ち退き要求/更新拒絶

立ち退き要求されてお困りの方(借主)


・賃料の延滞を理由に立ち退きを要求されている
・契約期間満了後の更新をしないと通告されている
・規約違反(ペット・同棲)などで退去を言い渡された
・老朽化による建て替えのため、出ていくように言われた

住んでいる住居を、ある日突然立ち退くように言われても、もちろん、そんなに簡単なことではありません。

また、契約時に知らされていなかった重大な事情によって、貸主側の責任として、とてもここには住めないという場合もあります。

・燐宅がヤクザの事務所だった
・前の入居者が自殺した部屋だった
・墓地の跡地だった
などなど

これらのような事情経緯は「心理的瑕疵物件」といい、不動産業者が重要事項説明書に記載して、入居者に必ず説明しなければいけない「告知義務」を負います。
よって、もしもきちんとした説明を受けていなかった場合には、契約費用や引越し代その他の損害賠償を請求することができます。


引越しをするためには、膨大や時間や労力、そして費用がかかります。

・部屋探しや賃貸借契約
・保証人の用意
・引越し要する荷物の梱包や引越し業者の手配
・新たな部屋に合わせた家具の買い替え・調達
などなど。

その為、借主は、借地借家法という特別法で保護されています。
貸主からの立ち退き要求(契約の解除や更新拒絶)については、止むをえないような特別な事情でない限り、認められていません。
一見、正当に思われる立退き事由であっても、場合によっては、立退き要求を拒否したり、立ち退き料を要求することが可能です。

仮に、契約書に「相当な理由がある場合には、貸主からの即時解約が出来るものとする」などと書かれていたとしても、その場合は、消費者契約法により、不当な条項をして無効となります。

なお、賃料の未払いを理由とする契約解除の場合、裁判では、最低でも3ヶ月分以上の未払いでないと、正当事由にはならないようです。

立退き料の相場

立退き料には、法的な決まりがあるわけでは無く、必ず支払われるという性質のものではありませんが、立退請求を認める合理的な理由がない、または立退すべき必要性が低い、等という場合に、立ち退く側の損失を埋め合わせるものです。
そのため、一般的には、賃料の6カ月分〜1年分とされておりますが、必ずしも明確や基準はありませんし、出来る限り、個別具体的に内訳を明示しないと、交渉は難航しますので、ご注意下さい。


立退き料として請求可能な項目としては、具体的には以下のようなものがあります。


移転に要する費用 引越費用、新住居の賃貸借契約にかかる敷金・礼金・仲介手数料、等。
敷金・保証金の返還 建て替えが理由での立退きの場合には、退去後のリフォームは生じませんので、原則として、全額の返還請求が可能です。
営業補償費/休業損害費 移転によって生じる営業上の利益損失相当の補償費用。各種の変更手続き届出によって生じる休業損害費。
移転通知費用 知人や友人、取引先、等への移転通知の発送にかかる費用。
荷造梱包費用など 荷造梱包などの引越作業に要する期間分の日当相当額。
その他 テナント等であれば、これまでに造作などによって支出した費用相当額の買取請求、移転によって生じる、名刺、封筒、印鑑等の処分費と作成費。
住居であれば、間取りの違いから生じるカーテンやカーペットの処分費や新たに購入するための費用。


契約の更新拒絶

また、通常、賃貸借の契約期間は2年ないし3年と定められていますが、契約期間満了の前に、「契約期間満了後、更新しません」という内容の更新拒絶通知がなされる場合も多くあります。

建物の賃貸借契約においては、契約更新を拒絶する場合、契約期間満了日の1年前から半年前までの間に通知しなければならないと定められています(借地借家法第26条)。

そして、更新拒絶の通知が契約期間満了日の半年以上前でなければ、自動的に従前と同じ内容で契約が更新されたものとみなされます。
この場合の更新を「法定更新」といいます。

では、更新拒絶の通知が契約期間満了日の半年以上前に届いていれば、出ていかなければならないのでしょうか?
そうではありません。
実は、契約の更新を拒絶する場合にも、正当な事由が必要とされています(借地借家法第28条)。


正当事由とは
@建物賃貸人及び賃借人が建物を必要とする事情
A建物の賃貸借に関する従前の経過
B建物の利用状況
C建物の現況
D建物の明け渡しの条件として又は建物の明け渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
などの事情を考慮して判断する、とされています。

定期賃貸借契約

普通賃貸借契約の場合、更新手続きを行なわなかったとしても、法定更新(自動更新)となり、老朽化で倒壊の危険がある、等の正当事由が無い限り、家主からの解約申し入れは認められません。

一方、定期賃貸借契約の場合は、契約期間が明確にされており、賃借人が更新を望んだとしても、自動更新をすることが出来ません。

また、期間が1年以上である賃貸借契約の場合、貸主(家主)からの解約申し入れについては、期間満了の6ヶ月以上前に、家主から賃借人へ通知する義務がありますが、1年未満の契約においては、この6ヶ月以上の前の通知が不要です。

もちろん、運営会社と合意をすることにより「再契約」をすることは出来ます。

ただし、定期賃貸借契約と認められるためには、以下の3つの要件を全て満たしていなければなりません。

定期賃貸借契約の3要件
(1)契約が書面で締結されていること。
(2)更新がなく期間満了により契約終了となることを上記(1)の契約書とは別の書面を借主に交付して説明していること。
(3)上記(2)の書面の交付が、上記(1)の契約の締結よりも前にされていること。

上記の要件が1つでも満たされていない場合、契約書の表題が「定期賃貸借」であったとしても、すべて「普通賃貸借」となります。

また、中途解約権の条項がない定期賃貸借契約の場合には、下記の3要件を全て満たしていなければ、借主から中途解約することが認められません。


定期賃貸借契約の3要件
(1)居住用の部屋であること
(2)借りている部分の床面積が「200平米未満」であること
(3)転勤等の「やむを得ない事情」があること



当事務所では、立ち退き要求の拒絶・立退き料の要求をサポートしております。

不当な立退き要求については、借地借家法により、借主は保護されます。
契約書に特約の定めがあったとしても、借地借家法に抵触する条項や、一方的に消費者に不利益となる条項は、借地借家法や消費者契約法により「無効」となります。


また、大家さんからの立退き要求に関しても、サポートをしています。


悪質な滞納者や不良賃借人など、正当な理由があれば、立退き要求は可能です。
ただし、大家さんからの立退き要求に際しては、特に慎重な対応が必要です。
仮に正当事由があったとしても、下手に話がこじれてしまうと、立ち退きさせるのが大変です。
最悪は、建物明渡し請求の訴訟⇒強制執行の申立、とせざるを得ず、
・期間にして、最短でも4ヶ月〜6ヶ月
・費用にして、30万〜100万位
などの負担が発生する可能性があるからです。


もちろん、立退き要求の可否や立退き料については、個別事情などにより、一概に判断出来るものではありません。
ご心配な場合には、事前に相談されることをお勧めします。

相談は無料です。
是非、お気軽にお問い合わせください。


 行政書士事務所 飯田橋総合法務オフィス
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  電話番号 :03−5244−4707
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