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敷金・保証金の返還請求


敷金トラブル


・敷金を返してもらえない
・敷引き・自動償却の特約条項によって償却された
・敷金では足りないからと追加請求された

すでに、敷金の返還請求については、かなり周知されてきましたが、残念ながら、未だトラブルは絶えません。

しかし、多くの場合、敷金返還請求の内容証明を送ることで解決出来てしまいます。

敷金とは


敷金とは
「賃借人が借りた家屋・アパートを明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するもの」
と定義されています。

つまり、明け渡し時に、

などの場合のために、貸主に事前に預けておくお金です。

一般には、1ヶ月分〜3ヶ月分が相場ですが、決まりはありません。

本来、敷金から差し引かれるものは以下のようなものに限られます。


したがって、

などという場合には、
原則として全額が返還されるべきものです。

しかしながら、

などのトラブルが、依然として多発しております。

保証金とは


保証金とは
敷金と内容は一緒で、家主に対して事前に預けておくお金です。
原則として、明け渡し時に返還されます。

敷引きとは


敷引きとは
関西方面に多い慣習で、敷金や礼金が無い代わりに、一定額の保証金を預けておき、あらかじめ、明け渡し時にかかる原状回復費を一定額(一定割合)と定め、明け渡しに自動償却とするものです。

一番の争点となるのは、
退去時の「原状回復」の範囲、
賃貸借契約で定めた「特約」の有効性
の2点です。

原状回復とは?


では、原状回復とは何でしょうか?

すでに、国土交通省では、賃貸借契約におけるトラブルに対し、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを公表し、基準を定めています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ガイドラインによると、
原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義されています。

つまり、不動産の賃貸借契約における「原状回復」とは、
借主が借りた当時の状態に戻すことではなく、
通常の使用による自然損耗や経年劣化に基づいて必要となる修繕費は、貸主が負担すべきものであるとされているのです。

通常の使用による損耗や経年劣化にかかる修繕費用 → 月々の家賃に含まれている

もっとも、本来、大家が受け取る賃料のうち、一定金額については、減価償却費という正当な経費として、税金の控除も受けられる訳ですから、賃料に含まれていると考える方が自然であり合理的であろうと思われます。

国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで、原状回復の費用負担について、以下のとおり、詳細を定めています。

一般的な賃貸住宅における退去時の原状回復費負担の考え方
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
補修・修繕部分 貸主 借主
畳の裏返し・表替え
家具の設置によるへこみ・設置跡  
飲み物等をこぼした事によるシミやカビ
引越し作業で生じたキズ  
冷蔵庫下のサビ跡  
天井・壁 タバコのヤニ(クリーニングで除去できない)  
台所の油よごれ  
テレビ・冷蔵庫裏の壁の黒ずみ(電気ヤケ)  
結露の放置により生じたカビやシミ  
壁等の画鋲やピンの穴(ボードの張替えが不要な程度)  
壁等のくぎ穴・ネジ穴(ボードの張替えが必要な場合)  
エアコン設置による壁のビス穴  
建具 網戸の張替え
ペットによるキズ
その他 ハウスクリーニング(借主が通常の清掃をしている場合)
台所・トイレの消毒(借主が通常の使用をしている場合)
鍵の取替え(借主の破損・紛失がない場合)
フロの水垢・カビ(入居中に手入れを怠っていた場合)
ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ(入居中手入れを怠っていた場合)

基本的な考え方としては、普通に暮らしていて生じた汚れや劣化については大家の負担で、故意または過失によって生じた汚れや劣化、損壊については借主の負担、ということになります。

■ポスター等を貼った画びょうやピンの跡は大家の負担ですが、クギ穴・ネジ穴・落書きなどは借主の負担、となります。

■テレビや冷蔵庫の裏にできる電気ヤケ、エアコン設置によるビス穴や設置跡は大家の負担ですが、たばこのヤニや、カーペットに飲み物などをこぼしたり結露を放置したことによって生じたカビ・シミは借主の負担、ということになります。

■ふすまの障子や引き手の破損、畳の焦げ跡、については借主の負担ですが、日照や経年による変色での張替え、網戸の張り替え、については大家の負担となります。

※特約について
「ガイドライン」においては、原則として、ハウスクリーニング代は通常の清掃をして明け渡せば借主が負担しないことになっております。
しかしながら、東京の賃貸物件の場合、契約時に「退去時のハウスクリーニング代は入居者の負担」という特約を定めていることが多くあります。
この「特約」については、これを有効と認めた判例と、無効とした判例とがありますので、注意が必要です。




経年劣化(減価償却)に伴う負担割合


仮に、故意または過失によって、傷をつけてしまったり破損させてしまったとしても、すべてを新品に替える費用まで全額負担する義務が生じる訳ではありません。
ふすまやクロス等には、元々寿命があり、使用期間によって価値が下がっていきます。
例えば、10年〜20年使用していれば、どんなにきれいに使用していても、交換しなければならなくなる訳です。
つまり、そのような場合、元々交換する物に、傷をつけていたとしても、その分の負担をする理由はありません。
一般に、6年以上住み続けた場合、クロスやふすまは減価償却されておりますので、借主の負担すべき割合は、ありません。
この点、以前は、「新品へ交換ないし工事にかかった費用の10%」とされておりましたが、2011年8月にガイドラインの改正があり、カーペットやクッションフロア、クロスなどについては、6年以上で残存価値が無くなり、負担割合が1円のみとなりました。


設備等の経過年数と賃借人負担割合


経過年数壁クロス、カーペット、クッションクロア収納、タンス等の器具および設備建具・床フローリング、便器、洗面台等の給排水・衛生設備、金属製の器具・美品
 1年85.00%88.75%94.00%
 2年70.00%77.50%88.00%
 3年55.00%66.25%82.00%
 4年40.00%55.00%76.00%
 5年25.00%43.75%70.00%
 6年00.00%32.50%64.00%
 7年00.00%21.25%58.00%
 8年00.00%10.00%52.00%
 9年00.00%10.00%46.00%
10年00.00%10.00%40.00%
11年00.00%10.00%34.00%
12年00.00%10.00%28.00%
13年00.00%10.00%22.00%
14年00.00%10.00%16.00%
15年00.00%10.00%10.00%

敷金をめぐる特約の有効性


賃貸借契約書には、様々な特約が付されています。
もちろん、充分に尊重すべきものです。
しかしながら、消費者に一方的に不利であったり、著しく不当な特約である場合、消費者契約法により、無効となるケースも多々あります。
例えば、
 ・理由を問わず全額、自動償却とする
 ・契約期間途中での解約の場合には返還しない
 ・通常使用による自然消耗や経年劣化の修繕費もすべて借主負担とする
など。
これらの特約は、原則としてすべて無効です。

※ただし、消費者契約法は、個人にのみ適用されます。
 法人や事業者には適用されません。

原則として、
敷金は、「何らかの問題が発生した場合のために預けたお金」
な訳ですから、特約によって償却する場合には、以下のような一定の条件を満たす必要があります。

・客観的にみて合理的な理由があること
・著しく借主に不利な条件となっていないこと
・不当ないし暴利ではないこと


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